Služby

Oceňování nemovitostí

Nemovitosti jsou oceňovány nejčastěji pro účely jejich převodu (koupě, směna, prodej nebo darování), dědictví, daňového nebo exekučního řízení. Je důležité, aby zadání znaleckého posudku obsahovalo účel, pro který je vypracováván, neboť účel znaleckého posudku podmiňuje způsob určení ceny a volbu metody ocenění.

Cena nemovitostí může být určena jako cena obvyklá nebo cena administrativní (cena dle vyhlášky).

Určení ceny obvyklé

Cena obvyklá je dle § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním". Jedná se o cenu, která vychází z aktuální situace na realitním trhu se zohledněním různých vlivů, zejména úrovni poptávky a nabídky, výši hypotečních sazeb, jak dlouho je nemovitosti v nabídce, navýšení ceny o poplatky realitní kanceláři a další.

Pro určení ceny obvyklé je možné využít několik metod, v praxi se nejčastěji používá metoda porovnávací. Tato metoda vychází z porovnání obdobných vzorků nemovitostí nabízených na realitním trhu v daném prostoru a čase.

Určení ceny administrativní nemovitostí (cena dle vyhlášky)

Administrativní cena je upravena ve vyhlášce Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Jedná se o cenu, která je určena na základě objektivních a jasně daných pravidel tak, aby ve stejných případech byla ceny vždy stejná a následně přezkoumatelná. Určení administrativní ceny je využíváno v situacích, kdy existuje veřejný zájem na spravedlivém a jednotném postupu a není nezbytné, aby vypočtená cena přesně odrážela stav na realitním trhu. Tím se odlišuje od ceny obvyklé.

Určení ceny dle vyhlášky je typicky využíváno pro zřízení služebností ve prospěch státu, pro daňové účely a řízení před finančním úřadem.

Vypracování znaleckého posudku

Znalecký posudek může podat pouze znalec zapsaný v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti. Znalecký posudek má zákonem stanovené náležitosti. Forma a obsah znalecké posudku je upraveno ve vyhlášce č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (znalecká vyhláška). Znalecký posudek obsahuje otisk znalecké pečeti (razítka) se státním znakem.

Znalecký posudek se od odborného posouzení liší důkazní hodnotou. Znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků použitelných v soudním řízení. Od jiných důkazních prostředků se liší tím, že soud není oprávněn přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce.

Vypracování odborného posouzení

Odborné posouzení může, na rozdíl od znaleckého posudku, vypracovat jak znalec, tak jiná fyzická nebo právnická osoba, která k tomu má odborné předpoklady, např. poskytovatel realitních služeb. Forma a obsah odborného posouzení není upraveno v žádném právním předpisu. Odborné posouzení nesmí obsahovat otisk znalecké pečeti (razítka). Důkazní hodnota odborného posouzení je proto jiná než u znaleckého posudku. Odborné posouzení nenahrazuje znalecký posudek.

Odborné posouzení je typicky zpracováváno pro účely koupě nebo prodeje nemovitostí nebo dědického řízení.

Posouzení stavu nemovitosti, včetně zohlednění investic a nákladů

Nabízím posouzení stavu nemovitostí, včetně zohlednění investic a nákladů. Toto posouzení může být využito zejména v případě vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů v případě rozvodu.

Podklady potřebné pro ocenění

Při vypracování znaleckého posudku je znalec povinen vycházet ze všech dostupných dokumentů souvisejících s nemovitostí. Pečlivě připravené podklady ze strany zadavatele mohou zásadním způsobem urychlit proces oceňování nemovitosti.

K ocenění nemovitostí je vhodné předem připravit zejména

zadání znaleckého posudku, které obsahuje odbornou otázku zadanou zadavatelem a údaj, pro jaké účely má být znalecký posudek použit;
aktuální výpis z listu vlastnictví oceňovaných nemovitostí z příslušného katastru nemovitostí;
veškerou dostupnou dokumentaci ke stavbě (např. stavební povolení, územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o povolení stavby, výkresy s výměrami místností, geometrické plány apod.);
přehled právních dokumentů týkající se vlastnictví nemovitostí (kupní či darovací smlouvy, nájemní smlouvy apod.);
dříve vypracované znalecké posudky nebo odborná posouzení,